本報(bào)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道
“最近有一些已經(jīng)轉(zhuǎn)行的房地產(chǎn)中介又回來(lái)帶客了,我們都看到了市場(chǎng)的一絲暖意?!睆臉I(yè)12年的深圳房地產(chǎn)中介王陽(yáng)(化名)對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者如此說(shuō)道。
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連日來(lái),“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策等牽動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng),政策暖風(fēng)揭開(kāi)了樓市“金九銀十”的序幕。從8月31日起,深圳正式施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月2日,臺(tái)風(fēng)“蘇拉”登陸廣東,開(kāi)發(fā)商仍積極“營(yíng)業(yè)”。當(dāng)天開(kāi)盤(pán)的中糧悅章鳳凰里采用線(xiàn)上選房模式,同時(shí)開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心接待到場(chǎng)客戶(hù)。選房結(jié)束,更有“準(zhǔn)業(yè)主”現(xiàn)場(chǎng)交付定金及辦理相關(guān)手續(xù)。據(jù)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商透露,樓盤(pán)最終售出超過(guò)300套房源,去化80%。
樂(lè)有家研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,新政官宣后,樂(lè)有家門(mén)店成交量開(kāi)始逐日遞增。9月1日~9月5日,門(mén)店成交量環(huán)比上升80%,同比上升370%。其中,9月3日(周日)的成交量表現(xiàn)突出,當(dāng)天帶看量較二、三季度的周日帶看量平均水平上升50%。
從業(yè)近10年的深圳房地產(chǎn)中介魏鋒(化名)也對(duì)記者表示,新政實(shí)施后的第一個(gè)周末(9月2日~9月3日),其負(fù)責(zé)的新房樓盤(pán)帶看量相較以往增加,“帶看忙不過(guò)來(lái),臨時(shí)過(guò)來(lái)的客戶(hù)基本上安排其他新同事幫忙接待”。
雖然部分項(xiàng)目售樓處近日來(lái)人潮涌動(dòng),但王陽(yáng)和魏鋒都對(duì)記者表示,其接待的大部分剛需客仍較為謹(jǐn)慎,抱觀望態(tài)度。選擇此時(shí)“出手”的,以置換改善性購(gòu)房者居多,主要是因?yàn)椤罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后,其購(gòu)房成本降低,且他們中間多數(shù)人此前對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)早已關(guān)注,只是在等待一個(gè)時(shí)機(jī)。
有樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)宣稱(chēng)“買(mǎi)房送房”
繼廣州之后,深圳成為第二個(gè)宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線(xiàn)城市。按照此前政策,在深圳名下無(wú)房,但在異地有房貸記錄,購(gòu)房者在深圳申請(qǐng)貸款買(mǎi)房的首付比例為50%。新規(guī)實(shí)施之后,只要在深圳名下無(wú)房,不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房,購(gòu)房者申請(qǐng)貸款買(mǎi)房均按首套房計(jì),執(zhí)行首付30%政策。
樓市新政的提振效果似乎立竿見(jiàn)影。作為新政落地后深圳首批入市項(xiàng)目之一,鴻榮源珈譽(yù)府開(kāi)發(fā)商在其微信公眾號(hào)發(fā)布消息稱(chēng),9月2日,樓盤(pán)共推出818套住宅產(chǎn)品,開(kāi)設(shè)線(xiàn)上選房通道,最終歷時(shí)3.5個(gè)小時(shí),售出596套房,成交金額約28億元,去化超七成。無(wú)獨(dú)有偶,臺(tái)風(fēng)天同日開(kāi)盤(pán)的中糧悅章鳳凰里也采用線(xiàn)上選房方式,同時(shí)開(kāi)放樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心,在入場(chǎng)簽到時(shí)間前,已有大批客戶(hù)提前到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
“你方唱罷我登場(chǎng)?!?月5日,深圳光明區(qū)某一樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者表示,目前,該樓盤(pán)不同朝向的戶(hù)型均設(shè)有“一口價(jià)”房源。以一套東南朝向、面積89平方米的三房戶(hù)型為例,“一口價(jià)”與總價(jià)相差約60.7萬(wàn)元,相當(dāng)于87折。貝殼平臺(tái)銷(xiāo)量數(shù)據(jù)顯示,截至9月7日6點(diǎn),該樓盤(pán)在30天內(nèi)成交43套,為深圳新房銷(xiāo)量排行榜第一。
與此同時(shí),記者近日走訪(fǎng)深圳多個(gè)樓盤(pán)了解到,當(dāng)前入市的大部分新盤(pán)也推出折扣優(yōu)惠活動(dòng),形式多樣,力度不一。其中,關(guān)于深圳龍華區(qū)云瓏府項(xiàng)目“買(mǎi)一套房送一套房”的營(yíng)銷(xiāo)方案引起廣泛關(guān)注和討論。
9月5日,記者來(lái)到云瓏府營(yíng)銷(xiāo)中心。一提起“買(mǎi)房送房”的優(yōu)惠措施,現(xiàn)場(chǎng)的一名項(xiàng)目銷(xiāo)售立即對(duì)記者露出了些許無(wú)奈的微笑,并表示,“這其實(shí)是營(yíng)銷(xiāo)噱頭來(lái)的?!?該項(xiàng)目銷(xiāo)售稱(chēng),“所謂‘買(mǎi)一套房送一套房’是指給予購(gòu)房者85折的購(gòu)房?jī)?yōu)惠,而這15%的折扣可以用來(lái)兌換開(kāi)發(fā)商旗下東莞別墅項(xiàng)目的一套房子的部分首付,也可以用來(lái)兌換位于深圳大鵬新區(qū)的一套統(tǒng)建樓。如果選擇這兩種贈(zèng)送方案,那么購(gòu)買(mǎi)云瓏府的房源須按備案價(jià)來(lái),也就是原價(jià)購(gòu)買(mǎi)?!逼溥M(jìn)一步補(bǔ)充稱(chēng),“但目前極少有客戶(hù)會(huì)選擇贈(zèng)送方案,而是直接選擇85折購(gòu)房?!?/p>
不過(guò),就在9月7日,云瓏府項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商深圳市華富控股有限公司發(fā)表聲明稱(chēng),“近期由于我司云瓏府項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)被錯(cuò)誤解讀為‘購(gòu)買(mǎi)云瓏府即贈(zèng)送大鵬云悅府統(tǒng)建住宅’,出現(xiàn)相關(guān)不實(shí)信息的傳播,導(dǎo)致部分中介經(jīng)紀(jì)人及看房客戶(hù)對(duì)于活動(dòng)理解出現(xiàn)偏差,對(duì)此我司深表歉意?!?/p>
記者了解到,云瓏府在去年年底入市,目前在售的房源并非為近期加推入市,而是自去年年底賣(mài)到現(xiàn)在。記者注意到,該樓盤(pán)近段時(shí)間正在搭建新的營(yíng)銷(xiāo)中心,“摩拳擦掌”迎戰(zhàn)“金九銀十”。
除了折扣優(yōu)惠,對(duì)于購(gòu)房者所關(guān)心的首付比例,部分樓盤(pán)項(xiàng)目也打出“最低首套首付兩成起,二套首付三成起”“即日起執(zhí)行最低首套20%首付比例政策”等營(yíng)銷(xiāo)廣告。這源于中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局于8月31日發(fā)布關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知,其中提及,“對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。”
不過(guò),記者近日走訪(fǎng)的多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售均表示,目前還沒(méi)有接到深圳首套房執(zhí)行首付兩成的通知。值得一提的是,上述發(fā)布“首付兩成”消息的宣傳海報(bào)在不顯眼處標(biāo)有“具體操作以銀行審批為準(zhǔn)”“僅供參考,不作為開(kāi)發(fā)商要約或承諾”等提示字樣。據(jù)了解,目前該類(lèi)宣傳海報(bào)多數(shù)已被撤下。
市場(chǎng)多方博弈
開(kāi)發(fā)商花式營(yíng)銷(xiāo)頻出背后,樓盤(pán)項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。
克而瑞深圳團(tuán)隊(duì)提供的數(shù)據(jù)顯示,8月28日~9月3日,深圳共有4個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推入市,合計(jì)推售1618套房源;另有4個(gè)住宅項(xiàng)目合計(jì)1117套房源獲批銷(xiāo)售,其中包括2個(gè)現(xiàn)售項(xiàng)目。8月28日~9月3日,深圳普通住宅供應(yīng)量約10.23萬(wàn)平方米,環(huán)比下降60.5%;全市合計(jì)成交517套(預(yù)售網(wǎng)簽389套、現(xiàn)售網(wǎng)簽128套);成交面積約55245平方米,環(huán)比下降1.3%;成交均價(jià)約64927元/平方米,環(huán)比上升3.4%。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù),8月,深圳全市新建商品房成交2601套,成交面積28.31萬(wàn)平方米,同比下降30.8%,其中新建商品住宅成交面積22.28萬(wàn)平方米(2199套),同比下降17.85%。深圳中原研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,截至8月末,深圳新房住宅可售套數(shù)為46567套,庫(kù)存量創(chuàng)深圳近13年以來(lái)歷史新高。
對(duì)于此次深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地,克而瑞深圳區(qū)域團(tuán)隊(duì)表示,一定程度上利好“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善性購(gòu)房群體。主要是由于其首付比例從五成降至三成,在換房必要性和換房門(mén)檻降低的雙重刺激下,一定程度上激發(fā)市場(chǎng)換房需求,釋放改善性購(gòu)買(mǎi)力,加快市場(chǎng)流通。此外,新政也將促進(jìn)釋放少量在外地有貸款記錄的購(gòu)房者入市,比如曾經(jīng)在老家購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房或者在臨深城市貸款買(mǎi)房的剛需客。
魏鋒對(duì)記者表示,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行后,市場(chǎng)的確一度活躍,“主要是由于置換改善性購(gòu)房者(包括外地客)的購(gòu)房成本降低,加上這部分人群有過(guò)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn),選房流程簡(jiǎn)單、目的性強(qiáng),一旦其了解較長(zhǎng)時(shí)間的樓盤(pán)有較大的優(yōu)惠措施出來(lái),他們就會(huì)果斷下定”。
王陽(yáng)也對(duì)記者表示,近幾天前來(lái)咨詢(xún)的顧客比以往增多,但此前對(duì)樓盤(pán)不了解,單純受新政策影響就下定的新客比較少。另外,魏鋒近期接待的剛需客以咨詢(xún)居多,而他們大多抱持謹(jǐn)慎、觀望態(tài)度?!爱?dāng)前深圳仍執(zhí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策,沒(méi)有購(gòu)房資格的人在近段時(shí)間也僅是過(guò)來(lái)了解行情?!蔽轰h補(bǔ)充道。
值得注意的是,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策也在深圳二手房市場(chǎng)引起波動(dòng)。深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,政策出臺(tái)后,“中原找房”日進(jìn)線(xiàn)量環(huán)比增長(zhǎng)35%,進(jìn)線(xiàn)漲幅較高的區(qū)域包括剛需片區(qū)、豪宅片區(qū)。二手房帶看量高峰出現(xiàn)在9月3日,較8月日均帶看量環(huán)比增長(zhǎng)75%。截至9月4日,深圳中原在售二手房源38126套。樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,8月30日~8月31日,平臺(tái)新增二手房掛牌量顯著增加。但自9月1日起,掛牌量恢復(fù)到新政實(shí)施前水平,目前也未出現(xiàn)二手房“拋售潮”。
克而瑞深圳區(qū)域團(tuán)隊(duì)表示,從短期來(lái)看,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策有助于提振市場(chǎng)信心,核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目迎接一波市場(chǎng)行情,樓市分化加劇。但從長(zhǎng)期來(lái)看,單純依靠降低首付比例對(duì)整體樓市的影響相對(duì)有限。
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