果然,人類的悲喜并不相通。
(資料圖片僅供參考)
隨著央媽官宣認(rèn)房不認(rèn)貸后,京滬廣深四大城市全部跟進(jìn)執(zhí)行,政策利好疊加傳統(tǒng)旺季,起到三兩撥千金的效果,有開發(fā)商連夜?jié)q價,取消全部優(yōu)惠,有售樓處通宵營業(yè),一天賣了一個月的量。
相比于一二線的“松綁”,三四線樓市普遍走得更遠(yuǎn),已經(jīng)采取刺激性政策。然而在過去的8月仍然持續(xù)下跌局面,近8成城市新房與二手房價格同比均下跌,二手房賣不動,房產(chǎn)中介“只快樂了45天”。
一邊是新政后少部分人的獨角戲,一邊是三四線城市沉默的大多數(shù)。詮釋了最簡單明了的關(guān)系:沒有人的地方,就沒有未來,房地產(chǎn)也是如此。
中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,百城二手住宅平均價格已連續(xù)16個月環(huán)比下跌,成交規(guī)模繼續(xù)探底,據(jù)克而瑞,100個典型城市成交量1708萬平方米,同比下降39.8%,環(huán)比下降26.8%。其中,72個三四線成交規(guī)模同、環(huán)比分別下降42.9%和23.2%。
需要說明的是,三四線樓市這幾年并不好過,陰跌情況不是一天兩天了,按理說,應(yīng)該施以更多援手才對。然而面對地產(chǎn)拖經(jīng)濟(jì)增長后腿的局面,盡管絕大多數(shù)城市都打開了寬松空間,但一些針對性促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展的措施仍舊是一二線挑大梁,基本很難看到三四線城市的身影。
這不難理解,三四線樓市的需求基本飽和,釋放一二線城市的需求相比刺激三四線更為健康,比如城中村改造就指定特大、超大城市,因為這些城市有實力消化。
難道國家不想恢復(fù)三四線樓市嗎?房說君認(rèn)為,按照國家的規(guī)劃,三四線一直是整個統(tǒng)一大局中不可或缺的一部分。歷史上的棚改,政策的出發(fā)點是通過盤活房地產(chǎn)相關(guān)的建材、裝修、園林、電器等行業(yè),來實現(xiàn)更新城市,改善民生的作用。
但當(dāng)下樓市的所有政策,我們必須要站在“平穩(wěn)健康”高度,因此官方才發(fā)文,收縮型中小城市應(yīng)轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維,嚴(yán)控增量、盤活存量,引導(dǎo)公共資源向和人口向城區(qū)集中。
說白了,由于大環(huán)境的變化,大城市虹吸效應(yīng)越來越強(qiáng),中小城市的資源與實力注定無法與之抗衡,特別這幾年疫情,以及不算太平的國際環(huán)境,三四線樓市行情明顯比一二線嚴(yán)峻得多,再出錢強(qiáng)行支持三四線樓市,短期可能會帶來一波投資,但未來勢必會留下爛攤子。
然而放眼三四線樓市現(xiàn)狀,曾經(jīng)推動市場走上巔峰的中小城市,正經(jīng)歷10年未遇的新關(guān)口。
都知道,三四線房價是興于棚改貨幣化,又衰于棚改貨幣化,雖然發(fā)展時間很短,但起勢非???,短期內(nèi)釋放了澎湃式需求。伴隨而來的是眾多房企瞄準(zhǔn)機(jī)會,紛紛殺入三四線甚至更低級城市拿地蓋房,這其中以恒大、碧桂園最為激進(jìn),而這些城市也給宇宙房企提供了業(yè)績爆發(fā)的契機(jī)。
而我們熟悉的碧桂園,銷售額從2008年的175億增長到2018年的5508億,直至2022年都穩(wěn)坐行業(yè)第一的位置,無人撼動。
以碧桂園為例,深耕三四線,并不是一句簡單的口號,多年以來我們可以看到它在土儲結(jié)構(gòu)上作出的各種努力:2021年,碧桂園新增土儲面積85%位于三四線城市,雖然2022年這一比例降至47%,但它在一二線城市拿的地大多集中在遠(yuǎn)郊,并未觸及核心區(qū)域。
說白了,就是船大不好掉頭,碧桂園多年重倉三四線及縣城,主打的就是一個低成本開發(fā),以剛性需求為主,所以想要賺錢,必然是短平快的“賣場模式”,用楊國強(qiáng)的話來說:像賣大白菜一樣賣房。
你想啊,一車白菜能賣幾個錢?為了實現(xiàn)盈利目標(biāo),可不得走量嗎?
所以這也造就了碧桂園在銷售端的最大問題,哪怕樓市存在短暫趨暖的形勢,但三四線城市根本吃不到政策紅利,競爭性不足,導(dǎo)致去化難度越來越大,造成資金占用與利潤率下降等棘手問題。
今年上半年,碧桂園直接虧掉了514.61億,另外公司有息負(fù)債總額2579.05億,其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為1087.03億元,同期在手的非受限現(xiàn)金是1011.15億元。
可以從兩個層面理解,一是銷售無力的碧桂園試圖降價清庫存,所以這6個月賣的房子,都是虧錢賣的?
二是財務(wù)狀況確實緊張,算不上資不抵債,還有回旋余地??扇绻袌隼^續(xù)下探,資產(chǎn)則會繼續(xù)縮水。
更要命的是,內(nèi)憂外患之下,碧桂園依然需要完成“保交樓”的政治任務(wù)。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),今年全年碧桂園計劃交付房屋70萬套左右,扣除今年上半年已交付的27.8萬套,下半年的交房任務(wù)仍有40多萬套。
面對如此巨大的交付量,房企完成并不容易,不過已經(jīng)在努力自救中了,希望能夠等到市場回暖的時候。
但恕我直言,房說君的個人觀點是,碧桂園走到今天這步田地,不能說全是開發(fā)商的問題。
說穿了,就是人口不夠用了。更不用說過去這一輪房價上漲,本質(zhì)上是靠棚改拆遷的外力助推,屬于無源之水,無本之木,毫無根基可言,又何來得到長久發(fā)展呢。隨著產(chǎn)業(yè)資源枯竭,年輕人都跑大城市去了,當(dāng)初漲得有多猛,未來下滑得就多厲害。一言概之,三四線樓市的終局:注定是一地雞毛。
截至2021年底,我國縣和縣級市共有1866個,占全國縣級政區(qū)數(shù)量的65%左右。而過去十年常住人口減少的縣區(qū)有近1500個,其中約1240個為縣和縣級市,也就是說近七成縣和縣級市常住人口在減少。
按照如今這個新生兒趨勢,未來對于很多城市來說,預(yù)計減少的會更多。同樣的,住房供需失衡會更嚴(yán)重,截至今年2月,三四線樓市新房去化周期平均21.5個月,部分城市積壓的房子十年都賣不完。
房說君有話說,一切都不一樣了,十年前樓市是機(jī)遇,而十年后只能稱之為“關(guān)口”,就算過了這關(guān),好日子也已經(jīng)沒了。再一次證實三四線樓市是真轉(zhuǎn)不動了,既裝不下開發(fā)商巨大的夢,也填補(bǔ)不了他們的巨額債務(wù)窟窿。
本文所用圖片均來自網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。文章為“每日房說”原創(chuàng),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載抄襲,發(fā)現(xiàn)必深究。(撰文: 小羊頭)
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