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“造城夢”何時兌現(xiàn)?廣州海珠新城悅湖璽“賣不動了”,去化率僅39%
2023-09-12 09:58:53 來源:中國房地產(chǎn)報 編輯:news2020

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廣州率先官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策后,不少樓盤過去一周屢傳銷售喜報,但也有樓盤現(xiàn)場門可羅雀。


(資料圖)

日前走訪位于海珠區(qū)的珠光·海珠新城發(fā)現(xiàn),項目銷售中心正在進行改造,正門緊閉,穿過后門來到銷售中心,僅有兩個銷售在現(xiàn)場站崗,與該項目龐大的體量并不相符。

“1棟、2棟、3棟、4棟、9棟共計903套房源已全部售罄?!表椖夸N售人員表示,為了慶祝開盤一周年,海珠新城推出了60套房源,額外95折優(yōu)惠,價格6.18萬元/平方米起。目前主推的6棟,戶型包括110平方米的三房,130和140平方米的四房,均價6.8萬元/平方米,最便宜是5樓以下的110和130平方米單位,價格6.18萬元/平方米,如果是中間樓層大概6.4萬~6.5萬元/平方米。此外,項目即將加推7棟新品,140平方米的四房售價7萬~7.4萬元/平方米。

但根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù),聲稱“售罄”的這5棟樓宇目前只網(wǎng)簽了400套單位,還有503套待售。如果將在售的這5棟和第6棟計算在內(nèi),整個項目網(wǎng)簽了495套,去化率僅為39%。

海珠新城悅湖璽網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

為何數(shù)據(jù)差距這么大?

有業(yè)內(nèi)人士透露,這種反差主要是由于海珠新城在取證前進行了多輪內(nèi)部員工認購,最便宜的時候3.8萬元/平方米就能買到,后面買的價格都在4萬~6萬元/平方米,這批房源一直在和正常銷售的房源競爭。

一位中介機構人士表示,之前有不少海珠新城的內(nèi)轉(zhuǎn)房和工抵房是通過他們放盤的,集中在1~3棟,毛坯價格5.8萬元/平方米。然而,最近這些房源已經(jīng)停止了交易,因為不能網(wǎng)簽,樓盤現(xiàn)場的銷售人員也已經(jīng)撤離,具體原因尚不清楚。

“內(nèi)轉(zhuǎn)房靠近馬路,價格優(yōu)勢不大,一些購房者對這些房源不信任,導致難以轉(zhuǎn)手出售?!币晃唤咏楣饧瘓F的人士則透露,年初時,珠光還允許員工申請退房,但至今仍有員工的房款未到賬,一直處于拖欠狀態(tài)。

有看過海珠新城的購房者表示,項目3梯6戶設計,樓距很近,幾乎每個戶型都能直視別人的房間,舒適度打了折扣。另外這塊地處于海珠新城的邊緣位置,不靠近地鐵,離珠江也有一段距離,總體來說賣點并不明顯。而最吸引人的是其想象空間,但如今民企頻繁暴雷,這樣宏偉的藍圖最終能兌現(xiàn)多少,讓人心里沒有底。

另一方面,銷售情況未如理想和市場密切相關。項目在去年開盤前吹風8萬元/平方米,實際開盤約7萬~8萬元/平方米,后續(xù)由于銷售不理想,價格一直在6萬~7萬元/平方米徘徊。

價格不斷往下走,也反映了海珠區(qū)改善型樓盤的競爭在不斷加劇??梢哉f,整個海珠區(qū)都在爭奪“改善型”購房者的青睞。除了一些專注于大平層的豪宅項目,大多數(shù)樓盤主打110~140平方米的改善型產(chǎn)品,?那么最終的差異化競爭只能體現(xiàn)在誰的價格更加“實惠”。

例如,在海珠新城4公里外的保利湖光悅色,在產(chǎn)品和圈層上更加純粹,按照保利快節(jié)奏的打法,在去年開盤和今年“小陽春”熱銷后,也有點后繼乏力,目前去化率為80%。距離5公里的中國鐵建西派粵府更顯低調(diào),戶型和景觀資源更優(yōu),但仍然無法擺脫市場低迷的困境。還有一些位置更為優(yōu)越的項目,如廣紙板塊的中?!八淖印焙托陆鲜械脑叫阒閷嵆前l(fā)·江灣·和樾,都在以“誠意價”來促銷。

"競爭激烈是一方面,現(xiàn)在的市場環(huán)境,購房者更傾向于選擇保利、中海、越秀等央企國企的項目。大家都擔心民企的項目會爛尾,這增加了海珠新城的銷售壓力。"?上述業(yè)內(nèi)人士透露。

而二手房方面,根據(jù)貝殼APP顯示,毗鄰的羅馬家園近半年二手成交價為4.4萬~4.8萬元/平方米。一路之隔一線望江的珠江御景灣,由于戶型相對更大,單價亦相當。

海珠新城沙盤

時間回溯到2001年,這一年,瀝滘舊村成為了廣州市的舊改試點村,但收效甚微;2011年又與珠光集團簽訂了改造合作合同;直到2018年5月,全村表決通過了《瀝滘城中村改造房屋補償安置方案》,海珠新城這一雄偉藍圖才正式啟動。

作為市中心最大的舊改項目,海珠新城規(guī)劃總用地高達151.42公頃,建設總量436萬平方米,相當于2/3個珠江新城的面積,共分為70多個地塊進行開發(fā),將打造科技創(chuàng)新文化展示、科創(chuàng)商務、文化創(chuàng)意、品質(zhì)宜居四大片區(qū)。

海珠新城規(guī)劃用地進展

根據(jù)項目現(xiàn)場展示,目前有14個地塊正在建設,主要包括教育用地、住宅用地(復建區(qū)和融資區(qū))和商業(yè)設施用地。

其中,學校教育地塊68#、69#、78#已平整并即將開工建設。今年6月,瀝滘珠光·海珠新城教育片區(qū)學校建設啟動儀式”舉行。根據(jù)規(guī)劃,片區(qū)將建設1所完全中學、1所九年一貫制學校、2所小學、6所幼兒園,國家督學、清華附中原校長王殿軍將會擔任這四所學校(暫名為清瀾學校、清澤小學、清荷小學及包括初中和高中的清嶺中學)的總校長。

而融資區(qū)部分,銷售人員表示雖然有一些地塊已經(jīng)動工,但目前只有14#地塊,即悅湖璽組團在售。其他組團尚無明確的推進時間表。此外,除了一些景觀資源較好的地塊可能會推出大平層產(chǎn)品外,其他地塊的產(chǎn)品信息尚不清楚。

總面積超過225萬平方米的商業(yè)區(qū)域包括辦公樓、商業(yè)設施、公寓和酒店等,目前也只有7#地塊(復建商業(yè))、58#地塊(復建商業(yè)/商業(yè)設施)和71#地塊(公建配套/環(huán)境設施)已集中拆卸動工。而根據(jù)規(guī)劃藍圖,海珠新城將形成“一軸、二廊、五中心”的空間結構,由創(chuàng)新灣之門、古村文化遺址保護區(qū)、中央核心商務區(qū)、濱水岸線商務區(qū)和東部片區(qū)組成。

根據(jù)公開資料顯示,今年7月初,瀝滘村舊改已經(jīng)舉行了第一批復建房搖珠分房活動,涉及25#、27#、34#地塊,總共有17個戶型1522套復建房住宅,戶型面積46.41~146.81平方米。此外,已有11個復建住宅地塊在緊鑼密鼓加快開發(fā)進度,2#、3#、21#、22#地塊均已開工建設。

根據(jù)珠光集團規(guī)劃,預計到今年年底達成全村完成簽約的目標,未來4年將陸續(xù)分批進行復建房的交付。到2028年交給廣州一個全新的瀝滘,一個未來的城市形象地標、生態(tài)地標與文化地標,將瀝滘打造成大灣區(qū)的名片項目。

然而,從目前的進展來看,從規(guī)劃愿景轉(zhuǎn)向現(xiàn)實仍然有很長的路要走,5年時間恐怕過于樂觀。

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